شرح خطط دفع العقارات قيد الإنشاء: 60/40 و80/20 وأرصدة الحجز

تحدد خطة دفع العقار قيد الإنشاء متى يدفع المشتري سعر العقار المتفق عليه والشروط التي تطلق كل مبلغ. وتلخص عناوين مثل 60/40 أو 80/20 التقسيم، لكنها لا تستبدل الجدول الكامل.

تساعد الخطة الوسيط على شرح القدرة، وتؤثر في مبيعات المطور وتحصيله وتخطيطه النقدي. ويحتاج الطرفان إلى النسخة المعتمدة نفسها، بما فيها معاملة الحجز والدليل المطلوب للمرحلة.

#اقرأ النسبة ثم الجدول

تعني 60/40 عادةً 60٪ قبل التسليم و40٪ عند التسليم، و80/20 تعني 80٪ قبل التسليم و20٪ عنده. تحدد المستندات الفعلية هل يدخل الحجز في الجزء الأول وكيف يوزع.

قد يعلن مشروعان النسبة نفسها مع مواعيد نقدية مختلفة؛ فقد يستخدم أحدهما أقساطاً تقويمية ثابتة، ويشترط الآخر مراحل إنشاء موثقة، ويقدم ثالث شروطاً خاصة لوحدات أو عرض مؤقت. اطلب تواريخ أو محفزات معرفة لا نسباً فقط. ولا تتحرك الدفعة المؤرخة تلقائياً بسبب تأخر البناء؛ يعتمد ذلك على الاتفاق والمتطلبات الواجبة.

#مقارنة على عقار بمليوني درهم

الأمثلة التالية جداول توضيحية وليست عروض مشاريع فعلية، وتفترض دخول الحجز في الجزء السابق للتسليم وتستثني الضرائب والتسجيل والرسوم.

تقلل 80/20 الرصيد النهائي لكنها تتطلب نقداً أكبر مبكراً، بينما تترك 60/40 التزاماً أكبر عند التسليم. لا تكون إحداهما أفضل بالضرورة من دون النظر إلى السعر الكامل والتمويل والتوقيت. ولا تفترض أن رهناً أو إعادة بيع أو إيجاراً مستقبلياً يغطي الرصيد؛ فالنتيجة تعتمد على الأهلية والسوق.

#ميّز أربع قواعد للاستحقاق

تقدير الإنشاء ليس بالضرورة دليلاً على تحقق مرحلة تعاقدية؛ احتفظ بالتوقع وتأكيد المرحلة المصرح منفصلين.

#احتسب عربون EOI دون تكرار

إذا كان التزام الحجز 200,000 درهم ودفع المشتري عربون EOI قدره 20,000 درهم، وكانت الشروط المقبولة تخصمه من الحجز، فالمتبقي 180,000 درهم. يجب أن يوضح البيان علاقة إيصال EOI بالالتزام. لا تخصمه من السعر كأنه خصم ثم تطبقه كدفعة، ولا تفترض قابليته للاسترداد أو النقل إلى وحدة أخرى بلا شروط. راجع EOI والحجز.

#احفظ الخطة التي قبلها المشتري

قد يتغير عرض المشروع بعد انتهاء حملة. احتفظ للمشتري بسجل السعر والأطراف والعملة والرسوم وإصدار الخطة المقبول. وإذا اتُّفق على تغيير لاحق، سجّل إصداراً معتمداً جديداً وتاريخ سريانه وأثره في الالتزامات المستقبلية؛ لا تستبدل الأصل بصمت فتبدو الإيصالات القديمة غير متسقة. فالقالب العام إعداد قابل لإعادة الاستخدام، أما الاتفاق المقبول فهو دليل المعاملة.

#الخطة والفاتورة والإيصال مختلفة

يصف الجدول الالتزام، وتبلغ الفاتورة المبلغ المستحق، ويسجل الإيصال المال المستلم، ويوضح التخصيص كيف خفّض الإيصال التزاماً معيناً. قد يدعم مستند تحويل مرفوع المراجعة لكنه لا يثبت تلقائياً الأموال المحصلة، كما أن حالة «مستلم» لا توضح القسط الذي طبقت عليه. يجب أن يبين كشف المشتري المجدول والمصدر والمستحق والإيصالات الموثقة والتخصيصات والتصحيحات والرصيد. وابْقِ الاسترداد مرتبطاً بدليله ولا تعِد كتابة العملة أو الصفقة بصمت.

#أبقِ صرف العمولة منفصلاً

قد يستوفي تحصيل المشتري شرطاً في اتفاق الوسيط، لكنه لا ينفذ تحويل العمولة. يحتاج حساب العمولة واعتماد الصرف والتسوية الفعلية إلى أدلة مستقلة. فقد يطلق دفع الحجز نصف العمولة المكتسبة في اتفاق ولا يطلق شيئاً في آخر. استخدم دليل العمولات، واجعل أهداف المبيعات تعد حدث الأعمال الصحيح لا كل سجل محاسبي لاحق.

#اربط الخطة بسير المبيعات

يربط Nogbase معلومات المشروع وسير المبيعات كي يناقش المطور والوسيط العرض ضمن الوحدات والمعاملة المعنية. أبقِ الخطة المعتمدة وشروط الحجز وسجلات المبيعات متوافقة مع انتقال المشتري من الاهتمام إلى الحجز. لا يحتفظ Nogbase بأموال العملاء ولا يدير حساب ضمان؛ وتبقى الإيصالات الخارجية الموثقة منفصلة عن فواتير اشتراك Nogbase وتنفيذ دفع الوسيط.

أحضر خطة معتمدة فعلية ورصيد حجز واتفاقاً معدلاً إلى مناقشة سير العمل، واطلب إثبات أن كل جدول يتجمع صحيحاً وأن كل إيصال قابل للتفسير.

#قراءة إضافية

تقدم haus & haus التي روجعت في 9 سبتمبر 2026 سياق المشتري للنسب والتمويل. يضيف هذا الدليل منظور المطور في حفظ السجلات وسير العمل؛ وتحكم المستندات الفعلية والمتطلبات الواجبة كل معاملة.